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¿Cómo Evitar la Ejecución Hipotecaria?

P: ¿Qué pasa cuando no hago mis pagos hipotecarios?

La ejecución hipotecaria puede ocurrir. Este es el medio legal que su entidad financiera puede usar para recuperar la posesión de su casa. Cuando esto pasa, usted debe salirse de su casa. Si su propiedad vale menos que la cantidad total de lo que usted debe en su préstamo hipotecario, su entidad financiera o HUD (Departamento de Desarrollo Urbano y Vivienda)podría iniciar una acción legal para buscar que un juez determine que usted ha incumplido (sentencia de deficiencia). Si esto sucede, usted no sólo pierde su casa, sino que también le debería a su entidad financiera o HUD una cantidad adicional.

La ejecución hipotecaria o la sentencia de deficiencia podrían afectar seriamente sus posibilidades de calificar para obtener crédito en el futuro. ¡Así que debe evitar esto a toda costa!

P: ¿Qué debo hacer?

• No ignore las cartas que le envía su entidad financiera. Si usted está teniendo problemas para hacer sus pagos, contacte a su entidad financiera inmediatamente. Explíquele su situación. Esté preparado para proporcionarle información financiera, como su ingreso mensual y sus gastos. Sin esta información, quizá no puedan ayudarle.
• Quédese en su casa por ahora. Tal vez no califique para recibir asistencia si abandona su propiedad.
• Contacte a una agencia de asesoramiento en asuntos de vivienda que esté aprobada por el HUD. Ellos tienen información sobre servicios y programas que podrían ayudarle. La agencia de asesoramiento en asuntos de vivienda puede ofrecerle también asesoramiento de crédito. Por lo general, estos servicios son gratuitos.
• Si usted compró su casa con un préstamo garantizado por la Administración de Veteranos (VA), llame a la oficina de la VA más cercana a usted.

P: ¿Cuáles son mis alternativas?"

Sus opciones incluyen:

Prorroga especial (del cobro)

Su entidad financiera puede ser capaz de arreglar un nuevo plan de pago basado en su situación financiera. Su entidad financiera puede incluso ofrecerle una reducción temporal o suspensión de sus pagos. Usted puede calificar para esto si ha perdido su trabajo o su fuente de ingresos recientemente, o si usted tuvo un repentino aumento en sus gastos. Usted debe preparar la información necesaria para mostrarle a su entidad financiera que usted podría cumplir con los requisitos del nuevo plan de pago.

Modificación de la hipoteca

Usted puede modificar el financiamiento de la deuda y/o extender el plazo de su préstamo hipotecario. Esto puede ayudarlo a ponerse al corriente al reducir los pagos mensuales a un nivel más accesible. Usted puede calificar para esto si se ha recuperado de un problema financiero y su ingreso neto es menor de lo que era antes de la mora (no pagar).

Reclamo parcial

Su entidad financiera puede trabajar con usted para obtener un préstamo libre de intereses por parte de la HUD, para ponerse al corriente con sus pagos hipotecarios.

Usted puede calificar si:

• usted no ha pagado su préstamo por lo menos en 4 meses, pero no más de 12;
• su hipoteca no ha llegado al punto de ejecución; y
• usted ya puede empezar a hacer pagos hipotecarios completos.

Cuando su entidad financiera procede con un Reclamo parcial, la HUD le dará a su entidad financiera la cantidad de dinero necesaria para poner al corriente su préstamo hipotecario. Usted entonces deberá firmar un pagaré, y se colocará un gravamen preventivo en su propiedad hasta que el pagaré sea pagado por completo. El pagaré está libre de intereses y será pagadero si usted vende o abandona su propiedad, o cuando su hipoteca venza.

Venta previa a la ejecución hipotecaria

Esto le permitirá vender su propiedad y pagar su préstamo hipotecario, para así evitar una ejecución hipotecaria y dañar su crédito.

Usted puede calificar si:

• el valor evaluado de la propiedad tal como está, es de por lo menos un 70% de la cantidad que usted debe, y el precio de la venta es del 95% del valor evaluado;
• usted tiene, por lo menos, un atraso de 2 meses en el pago del préstamo, antes de la fecha de cierre de la venta previa a la ejecución hipotecaria; y
• usted es capaz de vender su casa en un plazo de 3 a 5 meses (dependiendo de lo que usted haya acordado con su entidad financiera).

Un beneficio adicional a esta opción es la asistencia que usted recibirá con los costos de cierre pagados por el vendedor.

Escrituración en lugar de la ejecución hipotecaria (Deed in lieu of foreclosure)

Como su último recurso, usted puede voluntariamente "regresar" su propiedad a la entidad financiera. Esto no salvará su casa, pero le ayudará a tener posibilidades de obtener otro préstamo hipotecario en el futuro.

Usted puede calificar si:

• usted está atrasado con sus pagos y no califica para ninguna de las otras opciones;
• sus intentos de vender la casa antes de la ejecución hipotecaria no fueron exitosos; y
• usted no tiene otra hipoteca de la FHA (Administración Federal de Viviendas) en mora.

P: ¿Cómo sé que califico para alguna de estas alternativas?

Una agencia de asesoramiento en asuntos de vivienda puede ayudarle a determinar cuáles de estas opciones (si acaso existen) pueden satisfacer sus necesidades. También debe discutir la situación con su entidad financiera.

P: ¿Deberé estar al tanto de cualquier otra cosa?

Sí. ¡De las estafas!

Las soluciones que suenan muy simples o muy buenas para ser ciertas, con frecuencia son estafas. Si usted está vendiendo su casa sin guía profesional, tenga cuidado de los compradores que traten de apresurarlo durante el proceso. Por desgracia, hay gente que puede tratar de aprovecharse de su dificultad financiera. Tenga especial cuidado de lo siguiente:

La estafa del valor neto

En este tipo de estafa, un "comprador" llega a usted ofreciéndole sacarlo de su problema financiero al prometerle pagar la hipoteca, o darle una suma de dinero cuando la propiedad se venda. El "comprador" puede sugerirle que se mude de su casa rápidamente y le ceda la escritura de la propiedad. El "comprador" entonces se pone a rentar la casa por un tiempo, no hace ningún pago de la hipoteca, y le permite al entidad financiera que proceda con la ejecución hipotecaria. Recuerde que cederle la escritura de la propiedad a alguien más no necesariamente lo libera de su obligación de pagar el préstamo.

Agencias de asesoramiento falsas

Algunos grupos que se hacen llamar "agencias de asesoramiento" pueden llegar a usted y ofrecerle ciertos servicios a cambio de una tarifa. Estos bien pueden ser servicios que usted puede hacer por usted mismo y gratis, tales como negociar un nuevo plan de pago con su entidad financiera, o buscar a un comprador de la propiedad antes de la ejecución hipotecaria. Si usted tiene alguna duda sobre pagar por tales servicios, llame a una agencia de asesoramiento en asuntos de vivienda aprobada por la HUD. Haga esto antes de pagarle a alguien o firmar algo.

P: ¿Existen algunas precauciones que pueda tomar?

Aquí hay varias precauciones que deberán ayudarlo a evitar que algún estafador le tome el pelo:

• No firme ningún papel que no entienda completamente.
• Asegúrese que todo lo que le prometieron aparece por escrito.
• Esté alerta de cualquier suposición relacionada con el préstamo, en la que usted no esté formalmente libre de su responsabilidad de la deuda de su hipoteca y contratos de venta.
• Consulte a un abogado o a su compañía hipotecaria antes de iniciar cualquier trato relacionado con su casa.
• Si usted está vendiendo la casa por sí mismo para evitar la ejecución hipotecaria, investigue si hay alguna queja hacia el comprador prospecto. Usted puede contactar a la Procuraduría General de su Estado, a la Comisión Estatal de Bienes Raíces, o a la Unidad de Fraude al Consumidor del Fiscal del Distrito, para informarse al respecto.

P: ¿Cuáles son los puntos principales que debo recordar?

• No pierda su casa y dañe su historial crediticio si puede evitarlo.
• Llame o escriba a su entidad financiera hipotecaria de inmediato.
• Quédese con la casa para asegurarse de que así usted pueda calificar para recibir asistencia.
• Fije una cita con un asesor de vivienda aprobado por la HUD, para estudiar sus opciones.
• Coopere con el asesor o entidad financiera que esté tratando de ayudarle.
• Estudie todas las alternativas para evitar perder su casa.
• Tenga cuidado de las estafas.
• No firme nada que usted no entienda. Y recuerde que cederle la escritura de su propiedad a otra persona, no necesariamente lo libera de su obligación de pagar el préstamo.
• Actúe ahora. Los retrasos no le ayudan. Si usted no hace nada, perderá su casa y su buen historial crediticio.